Hyreslagen (12 kap. jordabalken) för dig som hyr

Vad är hyreslagen?

Hyreslagen är det vanliga namnet på 12 kapitlet i jordabalken (1970:994). Kapitlet gäller avtal där ett hus eller en del av ett hus hyrs ut mot ersättning, och lagen kallar det som hyrs ut för lägenhet, oavsett om det är en bostad eller en lokal. De flesta reglerna är tvingande till din fördel: ett villkor i kontraktet som strider mot kapitlet gäller som regel inte mot dig.

Kapitlet gäller inte avtal som omfattas av privatuthyrningslagen. Hyr du av en privatperson som äger bostaden kan du därför ha andra regler, se hyr du av en privatperson? längre ner.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 1, 1 c och 1 d §§.

Paragraferna i den ordning du möter dem

Sammanfattningar, inte lagtext. Varje paragraf finns längst ner med länk till riksdagen.se.

Måste hyresavtalet vara skriftligt?

Bara om du eller hyresvärden begär det. Ett muntligt avtal gäller också. Avtalet gäller på obestämd tid om ni inte har kommit överens om en bestämd tid, och ett avtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra. Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut, men har du bott där mer än nio månader i följd måste även det sägas upp.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 2 och 3 §§.

Vad är skälig hyra och hur bestäms den?

Hyran för en bostad ska vara bestämd till ett belopp i avtalet eller i en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Blir ni oense prövar hyresnämnden om hyran är skälig. Den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med samma bruksvärde, och nämnden jämför främst med förhandlade hyror.

Bruksvärdet är lägenhetens praktiska värde för hyresgäster i allmänhet: storlek, modernitet, planlösning, läge i huset, standard och ljudisolering, och sådant som hiss, tvättstuga och läget i stort. Hyresvärdens kostnader räknas inte in, enligt Sveriges Domstolar.

Vill du få hyran prövad skriver du först till hyresvärden. Blir ni inte överens kan du ansöka hos hyresnämnden tidigast en månad efter brevet. Stegen finns längre ner.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Bruksvärde, Sveriges Domstolar: Skälig hyra vid uthyrning av bostad. 12 kap. 19, 54 och 55 §§.

Hur sägs avtalet upp enligt hyreslagen?

Du som hyresgäst får alltid säga upp en bostad till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Uppsägningen ska vara skriftlig om du har bott där längre än tre månader. Säger hyresvärden upp dig spelar besittningsskyddet in, se nedan. Hur du räknar ut slutdatumet och skickar uppsägningen står i guiden om att säga upp hyresrätten.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 4, 5 och 8 §§.

Vem ansvarar för skicket och för skador?

Hyresvärden ska lämna över lägenheten i ett skick som på orten anses fullt brukbart och hålla den i det skicket under hela hyrestiden. I en bostad ska hyresvärden med skäliga mellanrum tapetsera, måla och göra andra vanliga reparationer som behövs på grund av ålder och bruk.

Finns det brister som hyresvärden inte åtgärdar efter tillsägelse har du flera möjligheter: åtgärda bristen på hyresvärdens bekostnad, få skälig nedsättning av hyran, få ersättning för skada och, om bristen är väsentlig, säga upp avtalet. Hyresnämnden kan också förelägga hyresvärden att åtgärda bristen inom en viss tid, med vite.

Själv ska du vårda lägenheten väl och ersätta skador som du, någon i hushållet eller dina gäster orsakar genom vållande eller vårdslöshet. Det är den frågan som avgörs vid avflyttningsbesiktningen.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 9, 11, 15, 16 och 24 §§.

Får jag hyra ut i andra hand?

Bara med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Nämnden ger tillstånd om du har beaktansvärda skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort, och hyresvärden saknar befogad anledning att säga nej. Tillståndet gäller en viss tid. Hyran får inte vara högre än din egen, plus högst 15 procent för möbler och självkostnaden för till exempel el. Hyr du ut utan lov kan du förlora kontraktet. Allt om ansökan och kontraktet finns i guiden om att hyra ut i andra hand.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut bostad i andra hand. 12 kap. 39, 40, 42 och 55 §§.

Får jag byta eller lämna över lägenheten?

Du får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Det finns två undantag där hyresnämnden kan ge tillstånd. Det ena är byte mot en annan bostadslägenhet, om du har beaktansvärda skäl och bytet inte är till påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har någon av er bott kortare än ett år krävs synnerliga skäl. Det andra är överlåtelse till en närstående som varaktigt har bott med dig, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med det. Det är förbjudet att ta eller ge pengar för ett byte eller ett kontrakt, och det kan kosta dig hyresrätten. Mer i guiden om att byta lägenhet.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Byta bostad. 12 kap. 32, 34, 35, 42 och 65 §§.

Vad är besittningsskydd?

Besittningsskydd är rätten att bo kvar när hyresvärden säger upp avtalet. Lagen kallar det rätt till förlängning. Säger hyresvärden upp dig har du rätt att bo kvar, utom i de fall som lagen räknar upp: bland annat när hyresrätten är förverkad, när du allvarligt har misskött dig, när huset ska rivas eller byggas om, eller när det annars inte är oskäligt att hyresförhållandet upphör. Vill du bo kvar måste hyresvärden föra tvisten till hyresnämnden senast en månad efter att hyrestiden har gått ut. Annars är uppsägningen utan verkan.

Alla har inte besittningsskydd. Det saknas för den som hyr i andra hand kortare än två år i följd, för ett möblerat rum kortare än nio månader, för den som bor i en del av hyresvärdens egen bostad och när ni på ett giltigt sätt har avtalat bort det.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 45, 45 a, 46 och 49 §§.

Kan man avstå från besittningsskyddet?

Ja, men bara i en särskild handling, alltså ett eget dokument och inte en rad i hyreskontraktet. Avståendet gäller om hyresnämnden har godkänt det. Utan nämndens godkännande gäller det bara i tre fall. Det första är när ni skriver avståendet efter att hyresförhållandet har börjat. Det andra är när avståendet gäller högst fyra år från inflyttningen och hyresvärden ska flytta in själv eller sälja: det gäller den som hyr ut i ett en- eller tvåfamiljshus eller en ägarlägenhet utan att driva uthyrning som affär, och den som hyr ut i andra hand. Det tredje gäller högst ett år vid andrahandsuthyrning av en lägenhet som hyrts ut med blockhyra.

Bodde din make, maka eller sambo i lägenheten när avståendet skrevs, och har den personen ingen del i hyresrätten, gäller avståendet mot henne eller honom bara om hon eller han har godtagit det. För avståenden på högst fyra år fastställer regeringen eller den myndighet regeringen bestämmer ett formulär.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 45 a § jordabalken i lydelse enligt SFS 2026:773.

När kan hyresrätten förverkas?

Hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid, och du saknar då besittningsskydd, om hyresrätten är förverkad. Det gäller bland annat om hyran betalas mer än en vecka för sent, om du hyr ut i andra hand utan lov, om du tar betalt för kontraktet, vid störningar eller vanvård som inte rättas efter uppmaning och om du utan giltig ursäkt vägrar hyresvärden tillträde. Det som ligger dig till last får inte vara av ringa betydelse.

Har du blivit uppsagd för att hyran kom för sent kan du få tillbaka hyresrätten genom att betala inom tre veckor från att du fått en underrättelse om det. Hyresvärden ska också underrätta socialnämnden.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se). 12 kap. 42 och 44 §§.

Vad gör hyresnämnden?

Hyresnämnden medlar i hyrestvister och prövar de frågor som hyreslagen lägger på den, till exempel tillstånd till andrahandsuthyrning och byte, förlängningstvister och ändrade hyresvillkor. Den kan också förelägga en hyresvärd att åtgärda brister. Det finns en nämnd per län eller verksamhetsområde, och du ansöker hos den nämnd där bostaden ligger. Nämnderna hör till Sveriges Domstolar.

Ansökan ska vara skriftlig och är kostnadsfri. Nämnden hämtar inte in någon utredning själv, så det du vill att den ska ta hänsyn till måste du skicka in. I de flesta ärenden kallas du och motparten till ett sammanträde, där nämnden består av ett hyresråd, som är domare, och två intresseledamöter. Nämnden företräder inte någon av er och ger ingen juridisk rådgivning.

Många beslut går att överklaga till Svea hovrätt inom tre veckor. Beslut om lägenhetsbyte och andrahandsuthyrning går som regel inte att överklaga, och Svea hovrätts beslut är slutgiltigt. Kontaktuppgifter till de åtta nämnderna och en mall för ansökan finns i guiden om hyresnämnden.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra, bostadsrätt och arrende, Sveriges Domstolar: Så ansöker du hos hyres- och arrendenämnden, Sveriges Domstolar: Det händer i nämnden när du ansökt, Sveriges Domstolar: Så överklagar du nämndens beslut. 12 kap. 68 till 71 §§.

Så tvistar du om hyran eller uppsägningen

1. 1

   Steg 1: Ta reda på vilken paragraf tvisten gäller: hyran (54 och 55 §§), en uppsägning (46 och 49 §§) eller brister i lägenheten (11 och 16 §§).

2. 2

   Steg 2: Gäller det hyran eller ett annat villkor: skriv till hyresvärden vilken ändring du vill ha och från när.

   § 12 kap. 54 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

   Brev: Begäran om ändrad hyra till hyresvärden Till: Din hyresvärdvårt råd

   Ämne: Begäran om ändrad hyra, [lägenhetens adress], lägenhet [lägenhetsnummer] [hyresvärdens namn] [hyresvärdens adress] Begäran om ändring av hyresvillkor enligt 12 kap. 54 § jordabalken Jag hyr lägenheten på [lägenhetens adress], lägenhetsnummer [lägenhetsnummer]. Hyran är i dag [hyra] kronor per månad. Jag begär att hyran ändras till [hyran du begär per månad] kronor per månad från och med [datum ändringen ska gälla från]. Skäl: [varför, till exempel brister eller jämförbara lägenheter med lägre hyra]. Kan vi inte komma överens kommer jag att ansöka hos hyresnämnden, tidigast en månad efter att du har fått det här brevet. Jag ber om skriftligt svar. Jag nås på [telefon] och [e-post]. [ort], [datum] ______________________ [ditt namn]

   • Meddelandet ska vara skriftligt, och du kan ansöka hos hyresnämnden tidigast en månad efter att hyresvärden fick det (12 kap. 54 § jordabalken).
   • Spara en kopia och ett bevis på att hyresvärden har tagit emot brevet, till exempel ett mejlsvar eller ett kvitto på rekommenderat brev. Hyresnämnden vill ha båda (Sveriges Domstolar).
   • Har hyresavtalet en förhandlingsklausul förhandlar hyresvärden och hyresgästorganisationen om hyran. Skriv i ansökan om avtalet har en sådan klausul.

   Kopiera text Skriv ut brevet

   Tom mall: Word · PDF

3. 3

   Steg 3: Har hyresvärden sagt upp dig och du vill bo kvar: flytta inte. Hyresvärden måste föra tvisten till hyresnämnden senast en månad efter att hyrestiden har gått ut, annars är uppsägningen utan verkan.

   § 12 kap. 49 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

4. 4

   Steg 4: Ansök skriftligt hos hyresnämnden där bostaden ligger, gärna på blankett HN1. Gäller det hyran får du ansöka tidigast en månad efter ditt brev. Ansökan är kostnadsfri.

   § 12 kap. 54 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

5. 5

   Steg 5: Skicka med kopior på hyresavtalet, breven mellan dig och hyresvärden och annan skriftlig bevisning.

6. 6

   Steg 6: Gå på sammanträdet. Nämnden försöker först få er överens, och en förlikning kan stadfästas så att den gäller som en dom.

7. 7

   Steg 7: Är du inte nöjd med beslutet kan du i de flesta frågor överklaga till Svea hovrätt inom tre veckor.

   § 12 kap. 70 och 71 §§ jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

Steg 3 och 4 följer 12 kap. 49 och 54 §§. Ansökan, handlingarna och sammanträdet enligt Sveriges Domstolar.

Källa: Sveriges Domstolar: Så ansöker du hos hyres- och arrendenämnden, Sveriges Domstolar: Ansök, villkorstvist, Sveriges Domstolar: Det händer i nämnden när du ansökt, Blankett HN1: Ansökan till hyres- och arrendenämnd (pdf).

Hyr du av en privatperson?

Hyr du av en privatperson som äger bostaden, till exempel en bostadsrätt eller en villa, gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingåtts från 1 juli 2026. Lagen gäller inte om den du hyr av själv har hyresrätt, regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter utöver sin egen bostad eller hyr ut för fritidsändamål. Då gäller hyreslagen.

Privatuthyrningslagen har ingen rätt till förlängning. Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut, och du får alltid säga upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Avtal som ingicks före 1 juli 2026 följer fortfarande lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad, där du inte har rätt till förlängning om ni inte har avtalat det.

Källa: Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se), Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (riksdagen.se). 1 kap. 1 och 3 §§ och 6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslagen, övergångsbestämmelserna, 3 § lagen (2012:978).

Mall för begäran om ändrad hyra

Fyll i och ladda ner som Word eller PDF. Alla mallar finns under mallar för flytten.

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.