Hyra ut hus privat

Vilken lag gäller när jag hyr ut mitt hus?

Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus för att användas som bostad. Den gäller för villa, radhus, ägarlägenhet och bostadsrätt. Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två bostäder utöver din egen, om du själv hyr bostaden med hyresrätt, eller om uthyrningen gäller fritid. Ingår trädgården gäller lagen även den.

Lagen trädde i kraft 1 juli 2026 och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Avtal som skrevs innan dess följer fortfarande den äldre lagen.

Hur mycket får jag ta i hyra?

Du och hyresgästen kommer överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet. Ni får avtala att värme, kyla, varmvatten, el och vatten och avlopp betalas efter förbrukning. Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran prövad. Är den väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut enligt lagen sätter nämnden ned den till ett skäligt belopp, och för mycket betald hyra ska du betala tillbaka med ränta.

Hur säger man upp ett hyresavtal för en villa?

Ett avtal som gäller tills vidare får sägas upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Det gäller både dig och hyresgästen. Ett tidsbestämt avtal upphör när tiden går ut, men hyresgästen får alltid säga upp det med tre månaders uppsägningstid. Uppsägningen ska vara skriftlig. När avtalet har upphört ska hyresgästen lämna huset senast klockan 12 dagen efter, om ni inte har avtalat något annat.

Har hyresgästen besittningsskydd?

Nej. Privatuthyrningslagen ger ingen rätt att få avtalet förlängt. Avtalet upphör när tiden har gått ut eller när det har sagts upp. Du kan också säga upp avtalet att upphöra direkt om hyresgästen till exempel betalar hyran mer än två veckor för sent, hyr ut huset vidare utan ditt samtycke eller vanvårdar det och inte rättar sig efter en uppmaning.

Vem ansvarar för skicket på huset?

Huset ska vara i det skick ni har avtalat när hyresgästen flyttar in, och du ska hålla det i det skicket under hyrestiden om ni inte har kommit överens om något annat. Hyresgästen ska vårda huset och säga till om skador. Blir något fel som du inte åtgärdar kan hyresgästen få hyresavdrag och i värsta fall säga upp avtalet.

Hyra ut huset via Airbnb eller kortare tid

Hyr du ut huset till turister eller semesterfirare gäller uthyrningen fritid, och då gäller inte privatuthyrningslagen. Skatten räknar du på samma sätt som vid annan uthyrning av en privatbostad. Hyr du ut möblerat mer än enstaka gånger, för kortare vistelser och med pris per dygn eller vecka, kan du behöva registrera dig för moms om omsättningen är högre än 120 000 kronor per år. Plattformar lämnar uppgifter till Skatteverket, men du måste ändå själv deklarera ett överskott.

Källa: Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se), Skatteverket: Hyra ut privatbostad. 1 kap. 3 § 3 privatuthyrningslagen. Momsgränsen enligt Skatteverket, läst 5 oktober 2026.

Hur mycket skatt betalar jag när jag hyr ut huset?

Du betalar skatt på överskottet. För ett småhus eller en ägarlägenhet drar du av ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad och dessutom 20 procent av hyresintäkten. Det som blir kvar tas upp som kapitalinkomst och beskattas med 30 procent. Blir det inget överskott ska du inte redovisa uthyrningen.

Skatteverkets exempel: du hyr ut huset i sex månader för 10 000 kronor i månaden. Intäkten är 60 000 kronor, avdragen är 40 000 kronor och 12 000 kronor, och överskottet blir 8 000 kronor. Skatten är 2 400 kronor. Äger ni huset tillsammans delar ni på schablonavdraget efter era andelar. Hyr du ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare gäller andra regler.

Källa: Skatteverket: Hyra ut privatbostad, Skatteverket: Beräkningshjälp, hyra ut privatbostad.

Hyra ut hus privat i sju steg

1. 1

   Steg 1: Kontrollera att privatuthyrningslagen gäller: du hyr ut som privatperson, som bostad och inte för fritid, och högst två bostäder utöver din egen.

   § 1 kap. 1 och 3 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

2. 2

   Steg 2: Bestäm hyran som ett bestämt belopp per månad. Värme, el och vatten får betalas efter förbrukning.

   § 2 kap. 1 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

3. 3

   Steg 3: Bestäm om avtalet ska gälla tills vidare eller till ett visst datum.

   § 1 kap. 6 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

4. 4

   Steg 4: Kontakta ditt försäkringsbolag och fråga vad hemförsäkringen och villaförsäkringen täcker när någon annan bor i huset. vårt råd

5. 5

   Steg 5: Fyll i hyreskontraktet för villa, med deposition, nycklar och vem som sköter trädgård, snö och sopor, och skriv under i två exemplar.

   § 1 kap. 5 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

   Dokument: Hyreskontrakt för villa eller radhus (privatuthyrning) Till: Du och hyresgästen; ni behåller var sitt exemplarvårt råd

   Hyresavtal för villa, radhus eller ägarlägenhet 1. Parter. Hyresvärd: [ditt namn], [ditt personnummer], [telefon], [e-post]. Hyresgäst: [hyresgästens namn], [hyresgästens personnummer]. 2. Bostad. [lägenhetens adress], fastighetsbeteckning [fastighetsbeteckning]. [Villa / radhus / ägarlägenhet], upplåts [möblerad / omöblerad]. I uthyrningen ingår: [trädgård, garage, förråd]. 3. Lag. Hyresvärden hyr ut som privatperson. Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller. 4. Hyrestid. [Tills vidare från [första dagen] / bestämd tid [första dagen] till [sista dagen]]. 5. Uppsägning. Ett avtal som gäller tills vidare får sägas upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får alltid säga upp ett tidsbestämt avtal på samma sätt. Uppsägningen ska vara skriftlig. 6. Hyra. [hyra] kr per månad, betalas i förskott senast den sista vardagen före varje kalendermånad till [kontonummer]. I hyran ingår: [el, värme, internet, städning]. [Förbrukning som betalas efter mätning: el / värme / vatten.] 7. Deposition. [deposition] kr, betalas tillbaka inom [antal] dagar efter utflyttningen när bostaden lämnats i avtalat skick. 8. Skötsel. [Vem sköter gräsmatta, snöskottning, soptunnor och annat.] Hyresgästen vårdar bostaden och säger till hyresvärden om skador och brister. 9. Andra hand. Hyresgästen får inte hyra ut bostaden vidare eller överlåta avtalet utan hyresvärdens samtycke. 10. Skick och besiktning. Gemensam genomgång vid in- och utflyttning, med protokoll och inventarielista. 11. Nycklar. [antal och typ] 12. Underskrifter. [ort], [datum] ______________________ [ditt namn], hyresvärd ______________________ [hyresgästens namn], hyresgäst

   • Privatuthyrningslagen gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus som bostad, för avtal från 1 juli 2026. Den gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter utanför din egen bostad eller om uthyrningen gäller fritidsändamål (1 kap. 1 och 3 §§).
   • Hyran ska vara bestämd till beloppet, men värme, kyla, varmvatten, el och vatten får betalas efter förbrukning (2 kap. 1 §).
   • Punkt 5 följer 6 kap. 1, 2 och 7 §§. Villkor som är sämre för hyresgästen än lagen gäller inte mot hyresgästen (1 kap. 4 §).
   • Punkt 8 och 9 följer 4 kap. 2 och 4 §§ och 5 kap. 1 och 2 §§. Lagen har ingen regel om deposition, så punkt 7 är er överenskommelse.

   Kopiera text Skriv ut dokumentet

   Tom mall: Word · PDF

6. 6

   Steg 6: Gå igenom huset tillsammans vid inflyttningen och skriv ett protokoll med bilder. vårt råd

7. 7

   Steg 7: Deklarera överskottet året efter: hyran minus schablonavdraget på 40 000 kronor och 20 procent av hyran.

   § 42 kap. 30 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026

Hyreskontrakt för villa

Kontraktet följer privatuthyrningslagen. Fyll i och ladda ner som Word eller PDF. Fler kontrakt finns i guiden om hyreskontrakt.

Hyr du ut en bostadsrätt eller ett rum?

En bostadsrätt kräver dessutom styrelsens samtycke, se hyra ut bostadsrätt. Hyr du ut ett rum där du själv bor, läs inneboende.

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.