Meny

Inneboende: kontrakt och regler

Vilka regler som gäller beror på hur du som hyr ut bor. Har du hyresrätt gäller 12 kapitlet jordabalken, och en inneboende i din egen bostad har inget besittningsskydd. Äger du bostaden gäller privatuthyrningslagen sedan 1 juli 2026, med tre månaders uppsägningstid. Den lagen kräver skriftligt avtal om någon av er begär det.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se). 12 kap. 45 § jordabalken, 1 kap. 1, 3 och 5 §§ och 6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslagen.

Av redaktionen, Flytthandboken. Senast kontrollerad 5 oktober 2026.

Vilken lag gäller din inneboende? Svara steg för steg

Svaret avgör vad du kryssar i under punkt 3 i kontraktet.

  1. Fråga 1: Har du bostaden med hyresrätt?

    Ja: Då gäller 12 kapitlet jordabalken. En inneboende i din egen bostad har inget besittningsskydd, och ni får inte bli fler än hyresvärden skäligen ska behöva godta.

    Nej: Gå vidare. Gå till steg 2.

    12 kap. 41 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026

    12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

  2. Fråga 2: Äger du bostaden som privatperson, till exempel en bostadsrätt eller en villa?

    Ja: Gå vidare. Gå till steg 3.

    Nej: Hyr du själv av en privatperson får du inte ha inneboende i en omfattning som den du hyr av inte skäligen ska behöva godta. Fråga den du hyr av först.

    5 kap. 3 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

  3. Fråga 3: Hyr du regelmässigt ut fler än två lägenheter utanför din egen bostad?

    Ja: Då gäller inte privatuthyrningslagen, utan 12 kapitlet jordabalken.

    Nej: Då gäller privatuthyrningslagen för avtal från 1 juli 2026: skriftligt avtal om någon av er begär det och tre månaders uppsägning till ett månadsskifte. Avtal från före 1 juli 2026 följer den äldre lagen (2012:978).

    1 kap. 1 och 3 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

    1 kap. 5 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

    6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

    övergångsbestämmelser privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Ta in en inneboende i sju steg

  1. Steg 1: Avgör vilken lag som gäller med beslutsguiden.

  2. Steg 2: Har du hyresrätt: kontrollera att ni inte blir fler än hyresvärden skäligen ska behöva godta.

    12 kap. 41 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026

  3. Steg 3: Kom överens om hyran, vad som ingår och tillgången till kök och badrum. vårt råd

  4. Steg 4: Fyll i inneboendekontraktet och skriv under i två exemplar.

    1 kap. 5 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

  5. Steg 5: Den inneboende gör flyttanmälan till din adress och sätter sitt namn på dörren.

    25 § folkbokföringslag (1991:481), kontrollerad 3 oktober 2026

  6. Steg 6: Den inneboende ordnar hemförsäkring, eller så delar ni om försäkringsbolaget tillåter det.

  7. Steg 7: Du som hyr ut redovisar hyran i deklarationen om den är större än avdragen.

Vilken lag gäller för min inneboende?

Har du bostaden med hyresrätt gäller 12 kapitlet jordabalken. Äger du bostaden som privatperson, till exempel en bostadsrätt eller en villa, gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingås från 1 juli 2026. Den lagen gäller inte om du själv har bostaden med hyresrätt, om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter utanför din egen bostad, eller om uthyrningen gäller fritidsändamål.

Ett avtal som ingicks före 1 juli 2026 följer fortfarande den äldre lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

Källa: Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut egen bostad, privatuthyrningslagen. 1 kap. 1 och 3 §§ och övergångsbestämmelserna.

Behöver jag hyresvärdens tillstånd?

Har du hyresrätt får du ta in en inneboende utan att fråga, så länge ni inte blir fler än hyresvärden skäligen ska behöva godta. Antalet boende, hur länge den inneboende bor där och risken för störningar vägs in. Hyr du själv av en privatperson enligt privatuthyrningslagen gäller samma princip, och är bostaden en del av hyresvärdens egen bostad krävs hyresvärdens samtycke.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se). 12 kap. 41 § jordabalken, 5 kap. 3 § privatuthyrningslagen.

Vilken uppsägningstid har en inneboende?

Enligt jordabalken sägs ett avtal på obestämd tid upp till månadsskiftet närmast efter tre månader. Enligt privatuthyrningslagen sägs ett avtal som gäller tills vidare upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, och det gäller både dig och den inneboende. Ett tidsbestämt avtal får den inneboende alltid säga upp på samma sätt. Uppsägningen ska vara skriftlig.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se). 12 kap. 4 § jordabalken, 6 kap. 1, 2 och 7 §§ privatuthyrningslagen.

Har en inneboende besittningsskydd?

Inte när rummet är en del av din egen bostad och du har hyresrätt: då gäller inte rätten till förlängning i jordabalken. Privatuthyrningslagen ger ingen rätt till förlängning alls, utan avtalet upphör när det har sagts upp eller tiden har gått ut.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se). 12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken, 6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslagen.

Hur mycket får jag ta i hyra?

Har du hyresrätt prövar hyresnämnden inte hyran när rummet är en del av din egen bostad. Gäller privatuthyrningslagen kommer ni överens om ett bestämt belopp, och den inneboende kan ansöka hos hyresnämnden om hyran är väsentligt högre än för liknande bostäder som hyrs ut enligt samma lag. Vi anger inga belopp.

Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se). 12 kap. 53 § jordabalken, 2 kap. 1 och 5 §§ privatuthyrningslagen.

Ska den inneboende vara folkbokförd hos mig?

Ja. Den inneboende ska vara folkbokförd där hen bor och ska inte skriva c/o i flyttanmälan. Namnet ska stå på dörren. Mer om det i guiden om folkbokföring och c/o.

Källa: Skatteverket: Folkbokförd på rätt adress, Skatteverket: Särskild postadress.

Skatt på hyran

Du som hyr ut får oftast göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor. Avdraget gäller per bostad, inte per person. Blir det överskott redovisar du det i deklarationen. Läs Skatteverkets sida om att hyra ut en privatbostad.

Källa: Skatteverket: Hyra ut privatbostad.

Hemförsäkring för den inneboende

Hos vissa försäkringsbolag kan en inneboende dela hemförsäkring med den som hyr ut. Annars behöver den inneboende en egen.

Källa: Konsumenternas: Att tänka på innan du flyttar hemifrån.

  • Konsumenternas.se Stiftelse, Stockholm. Kontrollerad 5 oktober 2026. Vår favorit.
  • Compricer Stockholm. Kontrollerad 3 oktober 2026.
  • Zmarta Stockholm, del av Axo Group. Kontrollerad 5 oktober 2026.

Hyreskontrakt för en hel bostad

Hyr du ut hela bostaden är det andrahandsuthyrning, inte inneboende. Mallarna för det, andrahandskontraktet för hyresrätt och hyresavtalet för bostadsrätt, finns i guiderna om att hyra ut i andra hand och hyra ut bostadsrätt, och samlade bland mallarna för uthyrning.

Mall för inneboendekontrakt

Fyll i och ladda ner som Word eller PDF. Alla mallar finns under mallar för flytten.

Dokument: Inneboendekontrakt Till: Hyresvärden och den inneboende (två exemplar)
Ämne: Hyresavtal för rum: [bostadens adress] HYRESAVTAL FÖR RUM (INNEBOENDE) 1. Parter Hyresvärd: [namnet på den som hyr ut], [personnumret för den som hyr ut] Hyresgäst: [den inneboendes namn], [den inneboendes personnummer] 2. Bostad och rum Adress: [bostadens adress], lägenhetsnummer [lägenhetsnummer] Rummet: [vilket rum och hur stort i kvm] Gemensamma utrymmen hyresgästen får använda: [kök, badrum, tvättstuga med mera] Rummet är en del av hyresvärdens egen bostad. 3. Lag som gäller [Välj ett: Hyresvärden har bostaden med hyresrätt; 12 kap. jordabalken gäller. / Hyresvärden äger bostaden som privatperson; privatuthyrningslagen (2026:772) gäller.] 4. Hyrestid Från [första dagen]. [Välj: Tills vidare. / Till och med [sista dagen].] 5. Uppsägning Avtal som gäller tills vidare sägs upp skriftligt till månadsskifte, tidigast tre månader efter uppsägningen. 6. Hyra [hyra] kronor per månad, som betalas i förskott senast den sista vardagen före varje kalendermånad till [konto eller Swish]. I hyran ingår: [el, värme, internet, städning] 7. Möbler [Möblerat / omöblerat. Lista över möbler som ingår bifogas.] 8. Folkbokföring och post Hyresgästen folkbokför sig på adressen och sätter sitt namn på dörren och postboxen. 9. Försäkring Hyresgästen har egen hemförsäkring, om inte parterna har en gemensam försäkring som omfattar båda. 10. Övrigt [husregler, nycklar, gäster] Ort och datum: [ort], [datum] ______________________ [namnet på den som hyr ut] ______________________ [den inneboendes namn]
  • Punkt 3: har du hyresrätt gäller 12 kap. jordabalken. Äger du bostaden som privatperson gäller privatuthyrningslagen, som inte gäller när den som hyr ut har hyresrätt (1 kap. 3 § privatuthyrningslagen).
  • Punkt 5: tre månader till månadsskifte enligt 12 kap. 4 § jordabalken och 6 kap. 2 § privatuthyrningslagen. Villkor som är sämre för hyresgästen än privatuthyrningslagen gäller inte (1 kap. 4 §).
  • Punkt 6: hyran i förskott före varje kalendermånad, senast sista vardagen, följer 2 kap. 2 § privatuthyrningslagen om inget annat avtalats. Har du hyresrätt, skriv den betalningsdag ni kommer överens om.
  • Punkt 8: inneboende ska vara folkbokförda där de bor och ska inte skriva c/o i flyttanmälan (Skatteverket).
  • Skriv under i två exemplar och spara ett var. Enligt privatuthyrningslagen ska avtalet vara skriftligt om någon av er begär det (1 kap. 5 §).

Tom mall: Word · PDF

Vanliga frågor

Måste kontraktet med en inneboende vara skriftligt?

Enligt privatuthyrningslagen ska avtalet vara skriftligt om någon av er begär det (1 kap. 5 §). Mallen gör det enkelt i båda fallen.

Kan den inneboende ha c/o på min adress?

Nej. Den inneboende ska vara folkbokförd där hen bor, inte skriva c/o i flyttanmälan och ha sitt namn på dörren, enligt Skatteverket.

Kan jag säga upp min inneboende?

Ja. Ett avtal som gäller tills vidare sägs upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, både enligt jordabalken och privatuthyrningslagen. Uppsägningen ska vara skriftlig.

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.

12 kap. 4 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026

Ett hyresavtal på obestämd tid för en bostadslägenhet kan, om inte längre uppsägningstid avtalats, sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

12 kap. 41 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026

Hyresgästen får inte inrymma utomstående i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen behöver godta; antal personer, tid, boendeförhållanden och risk för störningar vägs in.

12 kap. 45 § första stycket 3 jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

Rätten till förlängning (besittningsskyddet) gäller inte när lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

12 kap. 53 § 2 jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

Reglerna om prövning av hyran i 54 till 55 e §§ gäller inte när lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.

1 kap. 1 och 3 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Lagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut hus eller del av hus som bostad. Den gäller inte om hyresvärden har lägenheten med hyresrätt, regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter utanför den egna bostaden, eller om uthyrningen gäller fritidsändamål. I kraft 1 juli 2026.

1 kap. 4 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen saknar verkan mot hyresgästen, om inte lagen säger något annat.

1 kap. 5 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Hyresavtalet ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det.

2 kap. 1 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Hyresvärden och hyresgästen ska komma överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet. Värme, kyla, varmvatten, el och vatten och avlopp får betalas efter förbrukning. Har ni inte kommit överens om hyran, eller strider överenskommelsen mot detta, betalas ett skäligt belopp.

2 kap. 5 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om ändrad hyra. Är hyran väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt lagen, sätter hyresnämnden ned den till ett skäligt belopp.

5 kap. 3 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Hyresgästen får inte ha inneboende i en omfattning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Är lägenheten en del av hyresvärdens egen bostad krävs hyresvärdens samtycke.

6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

Vid uthyrning från en privatperson får hyresgästen alltid säga upp ett tidsbestämt avtal, och ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp, till ett månadsskifte tidigast tre månader från uppsägningen. Lagen gäller från 1 juli 2026; äldre avtal följer lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

6 kap. 7 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

Uppsägningen ska vara skriftlig, men hyresgästen får säga upp muntligt om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande. Uppsägningen har skett när mottagaren har tagit emot den.

övergångsbestämmelser privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 5 oktober 2026

Lagen trädde i kraft 1 juli 2026 och upphävde lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Den upphävda lagen gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den.

Hittat fel? Mejla hej@webraketen.se och skriv vad som är fel på sidan.

Fråga

Fråga guiden

Vanliga frågor