Vinstskatt när du säljer hus eller bostadsrätt

Räkna ut vinsten i sex steg

1. 1

   Steg 1: Ta försäljningspriset och dra av försäljningsutgifterna, som mäklararvode, värdering, besiktning och homestyling.

2. 2

   Steg 2: Dra av inköpspriset. För ett hus ingår stämpelskatten för lagfarten och kostnaden för pantbrev i inköpspriset.

3. 3

   Steg 3: Dra av förbättringsutgifter för de år då de var minst 5 000 kronor, och förbättrande reparationer från försäljningsåret och de fem åren före.

   § 45 kap. 11 och 12 §§ inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 6 oktober 2026

4. 4

   Steg 4: För en bostadsrätt: justera för andelen i föreningens inre reparationsfond och räkna med vissa kapitaltillskott till föreningen.

   § 46 kap. 6 till 10 §§ inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 6 oktober 2026

5. 5

   Steg 5: Är resultatet en vinst beskattas 22 procent av den. Är det en förlust får du dra av hälften.

   § 45 kap. 33 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 6 oktober 2026

   § 46 kap. 18 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 6 oktober 2026

6. 6

   Steg 6: Köper du en ny bostad: begär uppskov på blankett K5 eller K6 i deklarationen året efter försäljningen.

   § 47 kap. 6 till 8 §§ inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 6 oktober 2026

Hur räknas vinstskatten?

22/30 av vinsten tas upp som inkomst av kapital och beskattas med 30 procent. Det blir 22 procent av hela vinsten. Skatteverkets exempel: en vinst på 150 000 kronor ger 33 000 kronor i skatt. Samma kvotering gäller för hus, ägarlägenhet och bostadsrätt. Ett hus och en ägarlägenhet redovisar du på blankett K5, en bostadsrätt på K6.

Källa: Skatteverket: Räkna ut vinst, förlust och skatt, Skatteverket: Försäljning av småhus eller ägarlägenhet, Skatteverket: Försäljning av bostadsrätt.

Vad får jag dra av?

Försäljningsutgifter som mäklararvode, juristkostnader, värdering, besiktning, homestyling och fotografering dras av från priset. I inköpspriset för ett hus ingår stämpelskatten för lagfarten och kostnaden för pantbrev. Städning, flytt, trädgårdsarbete och möbler är inte avdragsgilla.

Förbättringsutgifter, som en tillbyggnad eller ett nytt badrum, räknas för de år då de sammanlagt var minst 5 000 kronor. Reparationer och underhåll räknas bara om de gjordes under försäljningsåret eller de fem åren före, och bara till den del bostaden är i bättre skick än när du köpte den. Avdraget minskas för slitage, och var bostaden nybyggd när du köpte den får du inget avdrag för reparationer. Förbättringsutgifterna specificerar du på blankett SKV 2197.

Källa: Skatteverket: Försäljning av småhus eller ägarlägenhet, Skatteverket: Reparationer och underhåll.

Vad gäller för en bostadsrätt?

I omkostnadsbeloppet för en bostadsrätt ingår inköpspriset, förbättringsutgifter och vissa kapitaltillskott till föreningen. Din andel av den inre reparationsfonden dras av när du säljer och läggs till när du köpte. Kapitaltillskott räknas bara om de gick till föreningens amorteringar eller till ny-, till- eller ombyggnad.

Källa: Skatteverket: Försäljning av bostadsrätt.

Om du gör förlust

Hälften av förlusten får dras av. Avdraget ger en skattereduktion på 30 procent av underskottet upp till 100 000 kronor och 21 procent på det som överstiger.

Källa: Skatteverket: Räkna ut vinst, förlust och skatt.

Uppskov: skjuta upp skatten när du köper nytt

Uppskov kan du få om den sålda bostaden var din permanentbostad, alltså att du bodde där minst ett år närmast före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren. Ersättningsbostaden ska köpas tidigast 1 januari året före försäljningsåret och senast 31 december året efter, och du ska ha flyttat in senast 2 maj det andra året efter försäljningen. Båda bostäderna ska ligga i Sverige eller ett annat EES-land.

Uppskovet är minst 50 000 kronor och högst 3 000 000 kronor gånger din ägarandel. Är den nya bostaden minst lika dyr kan du skjuta upp hela vinsten, annars en del i proportion till priset. Har du inte köpt den nya bostaden när du deklarerar begär du ett preliminärt uppskov, som gäller ett år och sedan blir slutligt eller återförs till beskattning. Du kan också välja att återföra uppskovet frivilligt. Säljer du ersättningsbostaden senare återförs uppskovet då.

Källa: Skatteverket: Förutsättningar för uppskov, Skatteverket: Preliminärt uppskov, Skatteverket: Belopp och procent 2026.

När ska skatten betalas?

Skatten kommer på slutskattebeskedet efter deklarationen året efter försäljningen. Blir kvarskatten högre än 30 000 kronor behöver den överskjutande delen betalas in tidigare, i februari. Datumen ändras varje år, så kontrollera dem på Skatteverkets sida innan du betalar.

Källa: Skatteverket: Räkna ut vinst, förlust och skatt.

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.