Dolda fel: säljarens ansvar efter försäljningen

När räknas något som fel?

Huset är felaktigt om det avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunde förutsätta. Köparen kan då få avdrag på priset eller i allvarliga fall häva köpet, och skadestånd om du varit försumlig eller lovat något om huset. Fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning kan köparen inte åberopa. Det bedöms efter husets skick, vad man kan vänta sig av liknande hus och omständigheterna vid köpet.

Källa: Konsumentverket: Dolda fel i hus.

Hur länge ansvarar jag som säljare?

Köparen ska reklamera inom skälig tid efter att ha märkt felet eller borde ha märkt det. Kravet gäller inte om du har varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder. Ett krav på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet, om inte preskriptionen avbryts. Spara därför papperen om huset så länge.

Källa: Konsumentverket: Dolda fel i hus.

Vad ska jag berätta före försäljningen?

Mäklaren ska verka för att du lämnar de uppgifter som kan ha betydelse för köparen, och skriftligen upplysa köparen om undersökningsplikten. Mäklare använder ofta en frågelista som säljaren fyller i, om till exempel bygglov och reparationer. Du kan bli ansvarig för det du skriver, och det du berättar kan ge köparen anledning att undersöka huset noggrannare. Mäklaren är inte skyldig att besiktiga bostaden.

Källa: Fastighetsmäklarinspektionen: Köparens undersökningsplikt.

Säljer du en bostadsrätt?

En bostadsrätt är lös egendom och omfattas av köplagen. Avtalet mellan dig och köparen gäller först. Köparen ska reklamera inom skälig tid och senast två år efter tillträdet. Köplagen har ingen formell undersökningsplikt, men köparen kan inte åberopa fel som borde ha märkts, och har du eller mäklaren uppmanat köparen att undersöka och köparen avstått, förlorar köparen rätten att åberopa det som en undersökning hade visat.

Säljer du i befintligt skick är bostadsrätten ändå felaktig om den inte stämmer med dina uppgifter, om du har låtit bli att berätta något väsentligt som du måste ha känt till, eller om den är i väsentligt sämre skick än köparen hade skäl att räkna med.

Källa: Konsumentverket: Fel i bostadsrätt.

Ansvaret fram till tillträdet

Fram till tillträdet står du risken om huset skadas av en olyckshändelse, som en brand eller en vattenläcka. Skadar du huset genom vanvård efter att kontraktet skrivits kan köparen få avdrag på priset och skadestånd, och vid en väsentlig skada häva köpet. Vad som ska lämnas kvar och hur städat det ska vara står i guiden om att flytta ut före tillträdet.

Säljaransvarsförsäkring

Det finns försäkringar för säljarens ansvar för dolda fel. Konsumentverket granskade 2020 tio sådana försäkringar för att se att villkoren var skäliga. Vad en försäkring täcker står i dess villkor, så läs dem innan du tecknar.

Källa: Konsumentverket: Granskning av dolda fel-försäkringar (2020).

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.