Får du hyra ut? Svara steg för steg
En fråga i taget. Svaret leder dig till nästa fråga eller till ett besked, med lagrummet under varje fråga.
-
Fråga 1: Bor du kvar själv och hyr bara ut en del av lägenheten?
Ja: Då är det som regel inneboende, och du behöver inte hyresvärdens lov. Det får inte bli fler boende än hyresvärden skäligen behöver godta.
Nej: Gå vidare. Gå till steg 2.
12 kap. 41 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
12 kap. 39 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
-
Fråga 2: Ska någon annan bo i lägenheten självständigt, med eller utan hyra?
Ja: Det är andrahandsuthyrning och kräver hyresvärdens samtycke. Gå till steg 3.
Nej: Då finns det inget att söka.
12 kap. 39 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
-
Fråga 3: Säger hyresvärden ja på din skriftliga ansökan?
Ja: Bra. Nästa steg är hyran. Gå till steg 6.
Nej: Då kan hyresnämnden pröva saken. Gå till steg 4.
12 kap. 39 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
-
Fråga 4: Har du beaktansvärda skäl? Till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort, sjukdom, en längre utlandsvistelse, provsamboende, ålder eller familjeskäl.
Ja: Då kan du ansöka hos hyresnämnden. Gå till steg 5.
Nej: Då kan hyresnämnden inte ge tillstånd. Du kan bo kvar, säga upp lägenheten eller byta den mot en annan hyresrätt.
12 kap. 40 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
-
Fråga 5: Ansök hos hyresnämnden. Det är kostnadsfritt och görs skriftligt, gärna på blankett HN1c. Får du tillstånd?
Ja: Tillståndet gäller en viss tid, i regel högst ett år åt gången. Gå till steg 6.
Nej: Då får du inte hyra ut. Hyr du ut ändå kan du förlora kontraktet.
12 kap. 40 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
12 kap. 42 § första stycket 3, 5 och 6 jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
-
Fråga 6: Sätt hyran: högst din egen hyra, plus högst 15 procent för möbler och vad el, bredband eller parkering kostar dig.
Sedan: Nästa steg är kontraktet. Gå till steg 7.
12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
12 kap. 42 § första stycket 3, 5 och 6 jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
-
Fråga 7: Skriv kontrakt med andrahandshyresgästen för den tid som samtycket eller tillståndet gäller.
Sedan: Sista steget gäller tiden du hyr ut. Gå till steg 8.
12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Mallen: Andrahandskontrakt för hyresrätt
-
Fråga 8: Under uthyrningen betalar du hyran till hyresvärden och ansvarar för lägenheten. Ta aldrig betalt för själva kontraktet, och deklarera ett eventuellt överskott.
Sedan: Klart. Du får hyra ut, med hyresvärdens ja eller hyresnämndens tillstånd, den tid det gäller.
12 kap. 65 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
12 kap. 42 § första stycket 3, 5 och 6 jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
12 kap. 43 § andra stycket jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
42 kap. 30 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026
42 kap. 31 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026
Beskedet
Vad räknas som andrahandsuthyrning?
Att någon annan bor i lägenheten självständigt, med eller utan hyra. Det kräver hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 §). Använder du inte bostaden själv i beaktansvärd utsträckning räknas varje upplåtelse som självständigt brukande. Sveriges Domstolar räknar också utlåning utan hyra hit. Bor du kvar och hyr ut ett rum är det i stället inneboende, som inte kräver lov så länge det inte blir fler boende än hyresvärden skäligen behöver godta (12 kap. 41 §).
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut bostad i andra hand.
Vilka skäl godtar hyresnämnden?
Lagen kallar dem beaktansvärda skäl och nämner familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, en längre utlandsvistelse och jämförbara skäl (12 kap. 40 §). Sveriges Domstolar nämner också provsamboende. Bostadsbolaget och Familjebostäder i Göteborg räknar upp studier, tillfälligt arbete, utlandsvistelse och provsambo.
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut bostad i andra hand, Bostadsbolaget: Andrahandsuthyrning, Familjebostäder: Hyra ut i andra hand.
Hur länge får du hyra ut?
En viss tid. Tillståndet ska begränsas i tid och kan förenas med villkor (12 kap. 40 §). Sveriges Domstolar skriver att hyresnämnden i regel inte ger tillstånd för längre tid än ett år åt gången, och i regel inte för mer än tre år sammanlagt.
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut bostad i andra hand.
Hur mycket får du ta i hyra?
Högst din egen hyra. Ovanpå den får du ta ett tillägg för möbler på högst 15 procent av din hyra, och för el, bredband eller parkering högst vad det kostar dig (12 kap. 55 §). Betalar du 8 000 kronor i månaden blir möbeltillägget alltså högst 1 200 kronor. Hyrs bara en del av lägenheten ut gäller en motsvarande andel.
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se).
Vad händer om du hyr ut utan lov eller tar för hög hyra?
Då kan hyresrätten vara förverkad, alltså går kontraktet att säga upp (12 kap. 42 § 3 och 6). Hyresvärden måste i så fall säga upp avtalet inom sex månader från att hyresvärden fick veta det (12 kap. 43 §). Den som hyr av dig kan begära tillbaka den del av hyran som är oskälig, för upp till två år bakåt, och ska ansöka senast tre månader efter att avtalet upphörde, enligt Sveriges Domstolar.
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Skälig hyra vid uthyrning av bostad.
Har andrahandshyresgästen besittningsskydd?
Inte om uthyrningen upphör innan den har varat två år i följd (12 kap. 45 §). Då har hyresgästen ingen rätt att bo kvar när avtalet går ut.
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se).
Får du ta betalt för kontraktet?
Nej. Den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att hyra ut en bostadslägenhet döms till fängelse i högst två år, och vid ringa brott till böter eller fängelse i högst sex månader (12 kap. 65 §).
Källa: Jordabalken, 12 kap. (riksdagen.se).
Ska du betala skatt på hyran?
Bara på ett överskott. Du drar av ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, och dessutom den del av din egen hyra som gäller den uthyrda delen (42 kap. 30 och 31 §§ inkomstskattelagen). Blir det inget överskott redovisar du inte uthyrningen. Ett överskott beskattas med 30 procent som kapitalinkomst, enligt Skatteverket.
Källa: Inkomstskattelag (1999:1229), 42 kap. (riksdagen.se), Skatteverket: Hyra ut privatbostad, bostadsrätt, småhus och hyresrätt.
Så gör de kommunala hyresvärdarna i Göteborg
Bostadsbolaget och Familjebostäder skriver att tillstånd alltid krävs och att den kortaste uthyrningstiden är tre månader. Familjebostäder svarar oftast inom tre veckor och tar emot ansökan digitalt i HemmaHos eller på blankett.
Källa: Bostadsbolaget: Andrahandsuthyrning, Familjebostäder: Hyra ut i andra hand.
Mallar för andrahandsuthyrning
Ansökan till hyresvärden och kontraktet med andrahandshyresgästen. Vägledningen visar vad en ansökan till hyresnämnden ska innehålla, med länk till blanketten. Alla mallar på sajten finns samlade under mallar för flytten.
Brev: Ansökan om andrahandsuthyrning till hyresvärden Till: Hyresvärden
- Du behöver hyresvärdens samtycke för att hyra ut lägenheten i andra hand för självständigt brukande (12 kap. 39 § jordabalken).
- Hyran får vara högst din egen hyra, plus högst 15 procent för möbler och vad el, bredband eller parkering kostar dig (12 kap. 55 § jordabalken).
- Bifoga intyg om skälen. Bostadsbolaget och Familjebostäder i Göteborg tar emot ansökan digitalt eller på blankett.
Dokument: Andrahandskontrakt för hyresrätt Till: Du och andrahandshyresgästen; ni behåller var sitt exemplarvårt råd
- Ett skriftligt avtal är inget krav, men det visar vad ni har kommit överens om. Skriver ni avtalet innan du har tillstånd: skriv in att det bara gäller om du får tillstånd (Sveriges Domstolar).
- Möbeltillägget får vara högst 15 procent av förstahandshyran, och tillägg för el, bredband eller parkering högst vad det kostar dig (12 kap. 55 § jordabalken).
- Andrahandshyresgästen har inget besittningsskydd om uthyrningen upphör innan den har varat två år i följd (12 kap. 45 § jordabalken).
Vägledning: Ansökan till hyresnämnden om andrahandsuthyrning Till: Hyresnämnden där lägenheten ligger
- Hyresnämnden ger tillstånd om du har beaktansvärda skäl och hyresvärden saknar befogad anledning att säga nej. Tillståndet begränsas till en viss tid (12 kap. 40 § jordabalken).
Blankett HN1c hos Sveriges Domstolar (pdf)
Vanliga frågor
Måste jag fråga hyresvärden om jag bara lånar ut lägenheten?
Ja, om någon annan ska bo där självständigt. Sveriges Domstolar räknar också utlåning utan hyra som andrahandsupplåtelse, och den kräver hyresvärdens samtycke (12 kap. 39 § jordabalken).
Får jag ha en inneboende utan lov?
Ja, som regel, om du bor kvar själv. Det får inte bli fler boende än hyresvärden skäligen behöver godta (12 kap. 41 § jordabalken).
Kan hyresvärden säga nej om jag har beaktansvärda skäl?
Ja, om hyresvärden har befogad anledning att säga nej, till exempel att andrahandshyresgästen inte bedöms skötsam. Då ger hyresnämnden inte heller tillstånd (12 kap. 40 § jordabalken).
Vad kostar det att ansöka hos hyresnämnden?
Ingenting. Ansökan om tillstånd till andrahandsuthyrning är kostnadsfri enligt Sveriges Domstolar.
Lagen bakom
Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.
12 kap. 39 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Hyresgästen får inte utan hyresvärdens samtycke upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande. Använder hyresgästen inte bostaden i beaktansvärd utsträckning räknas varje upplåtelse som självständigt brukande.
12 kap. 40 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsupplåtelse om hyresgästen har beaktansvärda skäl (familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller jämförbart), hyresvärden saknar befogad anledning att vägra och hyran inte överstiger skälig hyra enligt 55 § fjärde stycket. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
12 kap. 41 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Hyresgästen får inte inrymma utomstående i en utsträckning som hyresvärden inte skäligen behöver godta; antal personer, tid, boendeförhållanden och risk för störningar vägs in.
12 kap. 42 § första stycket 3, 5 och 6 jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Hyresrätten är förverkad om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd upplåter bostaden i andra hand och saknar giltig ursäkt (3), lämnar, tar emot eller begär särskild ersättning för överlåtelse eller upplåtelse (5), eller tar emot hyra som inte är skälig enligt 55 § fjärde stycket utan giltig ursäkt (6).
12 kap. 43 § andra stycket jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Vid förverkande enligt 42 § 3 eller 6 kan hyresgästen skiljas från lägenheten bara om hyresvärden sagt upp avtalet inom sex månader från att hyresvärden fick veta, senast sex månader efter att förhållandet upphörde. För 42 § 5 gäller sex månader från vetskap, senast fem år efter ersättningen.
12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Besittningsskyddet (46-52 §§) gäller inte en andrahandsupplåtelse för självständigt brukande som upphör innan den varat längre än två år i följd.
12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Vid andrahandsupplåtelse är hyra över förstahandshyran, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter, aldrig skälig. Möbeltillägget får vara högst 15 procent av förstahandshyran; tillägg för andra nyttigheter högst hyresvärdens kostnad. Vid upplåtelse av del gäller proportionerlig andel. Gäller inte där blockhyra gäller i tidigare led. Lydelse enligt Lag (2026:773), i kraft 1 juli 2026.
12 kap. 65 § jordabalken (1970:994), kontrollerad 3 oktober 2026
Den som begär, avtalar om eller tar emot särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller överlåta hyresrätten döms till fängelse i högst två år; ringa brott böter eller fängelse i högst sex månader.
42 kap. 30 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026
Ersättning när en privatbostad eller en hyresrätt upplåts ska tas upp. Utgifterna dras inte av; i stället görs avdrag med 40 000 kr per år och bostad, plus avdrag enligt 31 §. Avdraget får inte vara högre än intäkten.
42 kap. 31 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026
Vid uthyrning av bostadsrätt dras den del av avgiften som avser den upplåtna delen av (utan kapitaltillskott); vid hyresrätt den del av hyran som avser den upplåtna delen; vid privatbostadsfastighet 20 procent av intäkten.