Överlåtelsebesiktning när du köper hus eller bostadsrätt

Vad är en överlåtelsebesiktning?

En besiktning inför ett köp, där en sakkunnig går igenom bostadens skick åt köparen. Den hjälper dig att göra den undersökning som lagen räknar med. Du kan också undersöka bostaden själv. Resten av köpet, som lagfart och pantbrev för ett hus, beskriver vi i guiden om lagfart och pantbrev, och alla stegen finns samlade under köpa bostad.

Källa: Konsumentverket: Dolda fel i hus.

Vad säger lagen om undersökningsplikten när du köper hus?

Stämmer huset inte med avtalet, eller med det du med fog kunnat förutsätta, kan du kräva avdrag på priset och vid väsentliga fel häva köpet. Som fel räknas inte det du borde ha upptäckt vid en undersökning. Hur noga du måste undersöka beror på husets skick, hur jämförliga hus brukar vara och omständigheterna vid köpet.

Ett dolt fel är enligt Konsumentverket ett fel som fanns vid köpet, som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning och som du inte behövde räkna med med tanke på husets ålder, skick och konstruktion. Du kan klaga i upp till tio år från tillträdet, men inom rimlig tid från att du upptäckte felet. Hävning kräver du inom ett år från tillträdet.

Källa: Jordabalken, 4 kap. (riksdagen.se), Konsumentverket: Dolda fel i hus. 4 kap. 19 och 19 a §§ jordabalken.

Behöver jag besiktiga en bostadsrätt?

En bostadsrätt räknas som lös egendom, så det är köplagen som gäller och inte jordabalken. Köplagen har ingen undersökningsplikt, men har du undersökt bostaden före köpet, eller utan godtagbar anledning struntat i säljarens uppmaning att göra det, kan du inte klaga på det du borde ha märkt. Konsumentverket råder dig att undersöka ändå, själv eller med en oberoende besiktningsman.

Fel i en bostadsrätt reklamerar du inom skälig tid och senast två år från tillträdet. Kom också ihåg vem som ansvarar för vad. Du håller själv lägenheten i gott skick, men gemensamma ledningar för avlopp, värme, el och vatten och ventilationskanalerna ansvarar föreningen för. Hur föreningen sköter huset ser du i årsredovisningen, se guiden om att granska bostadsrättsföreningen.

Källa: Konsumentverket: Fel i bostadsrätt, Konsumentverket: Köpa bostadsrätt.

Vad undersöks vid besiktningen?

För ett hus räknar Konsumentverket upp vad en noggrann undersökning omfattar: mark, byggnader och byggnadstillbehör, el och värme, vatten och sanitet, vitvaror, ventilation, radon samt eldstad och skorsten. Har du sett något som tyder på fel, eller fått information om det, kan undersökningsplikten bli större. I en bostadsrätt råder Konsumentverket dig att titta under mattor och bakom tavlor, skruva på kranar och spola i toaletten, och att ta reda på vem som har renoverat badrummet.

Läs besiktningsmannens villkor. Där står vad som inte ingår, till exempel att det inte undersöks under badkaret om fronten inte är nedmonterad.

Källa: Konsumentverket: Dolda fel i hus, Konsumentverket: Köpa bostadsrätt.

Vad händer om besiktningsmannen missar något?

Ansvaret för undersökningen är ändå ditt. Men du kan kräva besiktningsmannen på skadestånd om felet borde ha upptäckts av en kunnig och normalt aktsam besiktningsman, enligt hur Allmänna reklamationsnämnden har bedömt sådana fall. En anmälan till ARN kostar 150 kronor.

Källa: Konsumentverket: Dolda fel i hus.

Vad kostar en överlåtelsebesiktning?

Det finns inget pris som lagen eller myndigheterna anger, och vi redovisar inga priser vi inte har kontrollerat. Be två eller tre besiktningsmän om offert och jämför vad som ingår, till exempel fuktmätning i våtrum, radon och skorsten.

Vad betyder det att säljaren friskriver sig?

Med en friskrivning i kontraktet tar säljaren inte ansvar för dolda fel, och priset blir ofta lägre. Friskrivningen gäller inte fel som säljaren kände till. I en bostadsrätt är bostaden enligt Konsumentverket alltid felaktig om den inte är som säljaren har sagt, om den är i mycket sämre skick än du kan förvänta dig, eller om säljaren har tigit om allvarliga fel som hen kände till.

Källa: Konsumentverket: Dolda fel i hus, Konsumentverket: Fel i bostadsrätt.

Så undersöker du bostaden i sju steg

1. 1

   Steg 1: Läs objektsbeskrivningen och det säljaren har skrivit om bostaden. Notera allt som tyder på fel, till exempel fuktfläckar eller nyrenoverade våtrum. vårt råd

2. 2

   Steg 2: Ställ dina frågor till säljaren skriftligt och spara svaren. vårt råd

   Mejl: Frågor till säljaren före köpet Till: Säljaren, via mäklarenvårt råd

   Ämne: Frågor om [lägenhetens adress] före köpet Hej [säljarens namn]. Jag är intresserad av att köpa [lägenhetens adress] och vill ställa några frågor om bostadens skick innan jag bestämmer mig. 1. Känner du till några fel, skador eller fuktproblem, nu eller tidigare? 2. Vilka renoveringar har gjorts, när, och av vem? Finns kvitton, intyg eller våtrumsintyg? 3. Har det varit vattenskador eller läckor? Hur åtgärdades de? 4. Finns det en besiktning eller ett protokoll sedan tidigare som jag kan få läsa? 5. Är det något i bostaden som inte fungerar som det ska, till exempel ventilation, avlopp, el eller vitvaror? [Bostadsrätt: 6. Vet du om föreningen planerar stambyte, fasadrenovering eller en höjning av årsavgiften? Får jag en kopia av den senaste årsredovisningen och lägenhetsförteckningen?] [Hus: 6. Har det gjorts radonmätning, och finns det kända problem med dränering, tak eller skorsten?] Jag planerar också att låta en besiktningsman undersöka bostaden. Går det bra att boka en tid för det? Vänliga hälsningar [ditt namn] [telefon] [e-post]

   • Köper du ett hus har du undersökningsplikt: du kan inte klaga på fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning (4 kap. 19 § jordabalken). Svaren ersätter inte undersökningen.
   • För en bostadsrätt finns ingen undersökningsplikt i köplagen, men har du undersökt bostaden eller struntat i säljarens uppmaning att göra det kan du inte klaga på det du borde ha märkt (20 § köplagen). Konsumentverket råder dig att undersöka ändå.
   • Ställ frågorna skriftligt och spara svaren. Det säljaren skriver om bostaden kan bli viktigt om ett fel visar sig efter köpet (vårt råd).
   • Gå igenom årsredovisningen när du köper bostadsrätt, och be om lägenhetsförteckningen för att se om bostadsrätten är pantsatt (Konsumentverket).

   Kopiera mejl

   Tom mall: Word · PDF

3. 3

   Steg 3: Undersök bostaden själv eller anlita en sakkunnig besiktningsman. Uppmanar säljaren eller mäklaren dig att undersöka, så gör det.

   § 4 kap. 19 och 19 a §§ jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

   § 20 § köplag (1990:931), kontrollerad 5 oktober 2026

4. 4

   Steg 4: Gå igenom besiktningsprotokollet och följ upp varje anmärkning, med fler frågor eller en fördjupad undersökning. vårt råd

5. 5

   Steg 5: Köper du bostadsrätt: läs föreningens årsredovisning, fråga styrelsen om planerade renoveringar som stambyte och be om lägenhetsförteckningen.

6. 6

   Steg 6: Läs om säljaren friskriver sig från fel i kontraktet, och skriv in det ni har kommit överens om. vårt råd

7. 7

   Steg 7: Upptäcker du ett fel efter tillträdet: klaga skriftligt till säljaren inom skälig tid.

   § 4 kap. 19 a § jordabalken (1970:994), kontrollerad 5 oktober 2026

   § 32 § köplag (1990:931), kontrollerad 5 oktober 2026

Mall: frågor till säljaren

Fyll i, ladda ner och skicka frågorna till säljaren via mäklaren innan du bestämmer dig.

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.