Meny

Så hyr du ut din bostadsrätt

Du får hyra ut din bostadsrätt om styrelsen i föreningen säger ja. Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd för en viss tid, om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Hyresavtal från 1 juli 2026 följer privatuthyrningslagen. Överskottet efter schablonavdraget på 40 000 kronor beskattas.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. (riksdagen.se), Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se), Inkomstskattelag (1999:1229), 42 kap. (riksdagen.se). 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen, 42 kap. 30 § inkomstskattelagen.

Av redaktionen, Flytthandboken. Senast kontrollerad 5 oktober 2026.

Vilka nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätt gäller sedan 1 juli 2026?

Den 1 juli 2026 fick 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen nya lydelser (SFS 2026:776). Så här lyder de i dag. Hyresnämnden kan ge tillstånd om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att säga nej. Tidigare andrahandsupplåtelser vägs in bara om de har skett i betydande omfattning. Används lägenheten inte som permanentbostad, eller annars i beaktansvärd utsträckning, räknas varje upplåtelse som självständigt brukande och kräver styrelsens samtycke. Det nya andra stycket i 10 § gäller inte upplåtelser som gjordes före 1 juli 2026.

För en bostadsrätt räcker det alltså med skäl. För en hyresrätt kräver jordabalken beaktansvärda skäl, och Sveriges Domstolar beskriver reglerna för bostadsrätt som generösare. Samma dag började privatuthyrningslagen (2026:772) gälla för nya hyresavtal.

Källa: Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut bostadsrätt i andra hand, Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se). Lydelsen av 7 kap. 10 och 11 §§ före 1 juli 2026 har vi inte hämtat, så guiden jämför inte med den.

Får du hyra ut? Svara steg för steg

En fråga i taget. Svaret leder dig till nästa fråga eller till ett besked, med lagrummet under varje fråga.

  1. Fråga 1: Ska någon annan bo i lägenheten självständigt, med eller utan hyra?

    Ja: Det är en andrahandsupplåtelse och kräver styrelsens samtycke. Gå till steg 2.

    Nej: Hyr du bara ut ett rum och bor kvar i lägenheten som din permanentbostad krävs som regel inget samtycke. Nästa steg är avtalet. Gå till steg 5.

    7 kap. 10 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

  2. Fråga 2: Läs stadgarna. Tar föreningen ut en avgift för andrahandsupplåtelse?

    Ja: Avgiften får vara högst tio procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet. Gå till steg 3.

    Nej: Då betalar du ingen sådan avgift. Gå till steg 3.

    7 kap. 14 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

  3. Fråga 3: Säger styrelsen ja på din skriftliga ansökan?

    Ja: Bra. Nästa steg är avtalet. Gå till steg 5.

    Nej: Då kan hyresnämnden pröva saken. Gå till steg 4.

    7 kap. 10 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

    Mallen: Ansökan om andrahandsupplåtelse till föreningens styrelse

  4. Fråga 4: Har du skäl, och saknar föreningen befogad anledning att säga nej? Skäl kan vara arbete eller studier på annan ort, provsamboende, uthyrning till en närstående, en lägenhet köpt inför pensionen eller att den är svårsåld. Ansök hos hyresnämnden med styrelsens nej bifogat. Får du tillstånd?

    Ja: Tillståndet gäller en viss tid. Gå till steg 5.

    Nej: Då får du inte hyra ut.

    7 kap. 11 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

    Övergångsbestämmelserna lag om ändring i bostadsrättslagen (2026:776), kontrollerad 3 oktober 2026

    Mallen: Ansökan till hyresnämnden om att hyra ut bostadsrätten

  5. Fråga 5: Skriv hyresavtalet. För avtal från 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen: hyresgästen får alltid säga upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, och uppsägningen ska vara skriftlig.

    Sedan: Nästa steg är skatten. Gå till steg 6.

    6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

    6 kap. 7 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

    Mallen: Hyresavtal för uthyrning av bostadsrätt

  6. Fråga 6: Deklarera hyran. Dra av schablonavdraget på 40 000 kronor per bostad och år och den del av årsavgiften som gäller uthyrningen, utan kapitaltillskott. Överskottet beskattas med 30 procent som kapitalinkomst.

    Sedan: Sista frågan gäller uthyrning som redan har börjat. Gå till steg 7.

    42 kap. 30 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026

    42 kap. 31 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026

  7. Fråga 7: Har du redan hyrt ut utan samtycke?

    Ja: Då kan nyttjanderätten vara förverkad. Du kan inte sägas upp om du gör rättelse så snart som möjligt efter tillsägelse, eller ansöker hos hyresnämnden så snart som möjligt och får ansökan beviljad.

    Nej: Klart. Du får hyra ut med styrelsens ja eller hyresnämndens tillstånd, den tid det gäller.

    7 kap. 18 § 1 a och 2 bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

    7 kap. 20 § första och andra stycket bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

Vilka skäl räcker för hyresnämnden?

Sveriges Domstolar nämner uthyrning till en närstående, en lägenhet du har köpt för att bo i när du går i pension, och att lägenheten för tillfället är svårsåld, då normalt i högst ett år. Arbete eller studier på annan ort och provsamboende räknas också. Tillståndet begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor (7 kap. 11 §).

Källa: Sveriges Domstolar: Hyra ut bostadsrätt i andra hand, Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. (riksdagen.se).

Får föreningen ta ut en avgift?

Bara om stadgarna säger det. Avgiften får per lägenhet och år vara högst tio procent av prisbasbeloppet, räknat per månad om du hyr ut del av ett år (7 kap. 14 §). Dröjer du mer än en vecka med att betala den kan nyttjanderätten vara förverkad (7 kap. 18 §).

Källa: Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. (riksdagen.se).

Vilken lag gäller hyresavtalet?

Ett hyresavtal som ingås från 1 juli 2026 följer privatuthyrningslagen (2026:772). Hyresgästen får alltid säga upp avtalet till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 1 och 2 §§), och uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §).

Avtal som ingicks före 1 juli 2026 följer den äldre lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Den gäller bara den första lägenhet du hyr ut, utanför näringsverksamhet och inte för fritidsändamål; i övrigt gäller 12 kap. jordabalken (1 §). Enligt den lagen säger hyresgästen upp med en månads uppsägningstid och du med tre, och hyresgästen har ingen rätt till förlängning (3 §).

Källa: Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se), Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut egen bostad.

Hur mycket får du ta i hyra?

För avtal enligt den äldre lagen (2012:978) får hyran inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden (4 §). Kapitalkostnaden är en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och Sveriges Domstolar anger ett par procentenheter över Riksbankens referensränta som riktpunkt. Driftskostnaden är till exempel avgiften till föreningen, el och bredband.

Privatuthyrningslagens egna regler om hyran för avtal från 1 juli 2026 har vi inte granskat än. Läs dem i lagtexten på riksdagen.se innan du sätter hyran.

Källa: Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (riksdagen.se), Sveriges Domstolar: Hyra ut egen bostad, Privatuthyrningslag (2026:772) (riksdagen.se).

Hur mycket skatt betalar du?

Du drar av ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år, och den del av årsavgiften som gäller uthyrningen, utan kapitaltillskott (42 kap. 30 och 31 §§ inkomstskattelagen). Avgiften du betalar till föreningen för andrahandsupplåtelsen får du också dra av. Överskottet beskattas med 30 procent som kapitalinkomst.

Skatteverkets exempel: du hyr ut för 12 000 kronor i månaden i åtta månader, alltså 96 000 kronor. Månadsavgiften är 6 800 kronor, varav 300 är kapitaltillskott, så du drar av 6 500 kronor i åtta månader, 52 000 kronor. Andrahandsavgiften är 100 kronor i månaden, 800 kronor. Överskottet blir 96 000 minus 40 000, 52 000 och 800, alltså 3 200 kronor, och skatten 960 kronor.

Källa: Inkomstskattelag (1999:1229), 42 kap. (riksdagen.se), Skatteverket: Hyra ut privatbostad, bostadsrätt, småhus och hyresrätt.

Skatteverkets beräkningshjälp

Vad händer om du hyr ut utan samtycke?

Då kan nyttjanderätten vara förverkad, alltså kan föreningen säga upp dig (7 kap. 18 §). Du får inte sägas upp om du gör rättelse så snart som möjligt efter en tillsägelse, eller om du så snart som möjligt ansöker hos hyresnämnden och får ansökan beviljad (7 kap. 20 §).

Källa: Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap. (riksdagen.se).

Mallar för uthyrning av bostadsrätt

Ansökan till styrelsen och hyresavtalet med hyresgästen. Vägledningen visar vad en ansökan till hyresnämnden ska innehålla, med länk till blanketten. Alla mallar på sajten finns samlade under mallar för flytten.

Brev: Ansökan om andrahandsupplåtelse till föreningens styrelse Till: Styrelsen i bostadsrättsföreningen
Ämne: Ansökan om andrahandsupplåtelse, lägenhet [lägenhetsnummer] Till styrelsen i [föreningens namn] Ansökan om andrahandsupplåtelse Jag äger bostadsrätten till lägenhet [lägenhetsnummer] på [lägenhetens adress]. Jag ansöker om styrelsens samtycke att upplåta lägenheten i andra hand under perioden [första dagen] till [sista dagen]. Skäl: [skälet, till exempel arbete eller studier på annan ort]. Hyresgäst: [hyresgästens namn], [hyresgästens personnummer], nuvarande adress [hyresgästens nuvarande adress]. Antal personer som flyttar in: [antal]. Under uthyrningen nås jag på [telefon] och [e-post]. Jag betalar årsavgiften och eventuell avgift för andrahandsupplåtelse enligt stadgarna och ansvarar för lägenheten gentemot föreningen. Jag ber om skriftligt besked, och vid ett nej om skälen till beslutet. [ort], [datum] ______________________ [ditt namn]
  • Du behöver styrelsens samtycke för att upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).
  • Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse bara om stadgarna säger det, och högst tio procent av prisbasbeloppet per år (7 kap. 14 §).
  • Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att säga nej (7 kap. 11 §).

Tom mall: Word · PDF

Dokument: Hyresavtal för uthyrning av bostadsrätt Till: Du och hyresgästen; ni behåller var sitt exemplarvårt råd
Hyresavtal för uthyrning av egen bostadsrätt 1. Parter. Hyresvärd: [ditt namn], [ditt personnummer], [telefon], [e-post]. Hyresgäst: [hyresgästens namn], [hyresgästens personnummer]. 2. Bostad. [lägenhetens adress], lägenhetsnummer [lägenhetsnummer] i [föreningens namn]. Upplåts [möblerad / omöblerad]. 3. Samtycke. Föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd finns, daterat [datum]. [Om det saknas när avtalet skrivs: Avtalet gäller bara om samtycke eller tillstånd lämnas.] 4. Hyrestid. [Tills vidare från [första dagen] / bestämd tid [första dagen] till [sista dagen]]. 5. Uppsägning. Hyresgästen får säga upp avtalet till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Uppsägningen ska vara skriftlig. Hyresvärdens uppsägning följer privatuthyrningslagen (2026:772). 6. Hyra. [hyra] kr per månad, betalas i förskott senast den sista vardagen före varje kalendermånad till [kontonummer]. Ingår: [el, bredband eller parkering till självkostnad]. 7. Deposition. [deposition] kr, återbetalas när bostaden lämnats i avtalat skick. 8. Användning. Hyresgästen följer föreningens ordningsregler och får inte hyra ut vidare. 9. Skick och besiktning. Gemensam genomgång vid in- och utflyttning, med protokoll och inventarielista. 10. Nycklar. [antal och typ] 11. Underskrifter. [ort], [datum] ______________________ [ditt namn], hyresvärd ______________________ [hyresgästens namn], hyresgäst
  • För avtal från 1 juli 2026 gäller privatuthyrningslagen (2026:772). Hyresgästen får alltid säga upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 1 och 2 §§), och uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §).
  • Skriver ni avtalet innan föreningen har sagt ja: skriv in att det bara gäller om samtycke eller tillstånd lämnas (Sveriges Domstolar).

Tom mall: Word · PDF

Vägledning: Ansökan till hyresnämnden om att hyra ut bostadsrätten Till: Hyresnämnden där lägenheten ligger
Använd blankett HN1c eller skriv en egen ansökan med: 1. Ditt namn, personnummer, adress, telefon och e-post. 2. Föreningen (motparten): [föreningens namn]. 3. Tiden du vill hyra ut: [första dagen] till [sista dagen]. 4. Varför du vill hyra ut: [skälet, till exempel arbete eller studier på annan ort]. 5. Vem du vill hyra ut till: [hyresgästens namn], [hyresgästens nuvarande adress]. 6. Bifoga en kopia av styrelsens beslut att säga nej. 7. Skicka till hyresnämnden där bostaden ligger.
  • Hyresnämnden kan ge tillstånd om du har skäl och föreningen saknar befogad anledning att säga nej. Tillståndet begränsas till en viss tid (7 kap. 11 § bostadsrättslagen).

Blankett HN1c hos Sveriges Domstolar (pdf)

Tom mall: Word · PDF

Blankett HN1c hos Sveriges Domstolar

Vanliga frågor

Måste jag ha styrelsens ja för att hyra ut ett rum?

Inte om du bor kvar och använder lägenheten som din permanentbostad, eftersom rummet då inte brukas självständigt. Används lägenheten inte som permanentbostad räknas varje upplåtelse som självständigt brukande och kräver samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen).

Kan föreningen säga nej till en viss hyresgäst?

Ja. Sveriges Domstolar skriver att föreningen kan ha befogad anledning att säga nej till uthyrning till en andrahandshyresgäst som inte är skötsam.

Behöver jag deklarera om hyran är under 40 000 kronor?

Nej. Blir det inget överskott efter avdragen ska du inte redovisa uthyrningen, enligt Skatteverket.

Gäller samma skatteregler i en oäkta bostadsrättsförening?

Nej. En bostad som inte räknas som privatbostad beskattas som näringsverksamhet, och då gäller inte schablonavdraget, enligt Skatteverket.

Lagen bakom

Paragraferna sammanfattade, med länk till lagtexten på riksdagen.se.

7 kap. 10 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

Bostadsrättshavaren får upplåta lägenheten i andra hand för självständigt brukande bara om styrelsen samtycker. Används bostaden inte som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning räknas varje upplåtelse som självständigt brukande. Lydelse enligt Lag (2026:776).

7 kap. 11 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

Vägrar styrelsen kan hyresnämnden ge tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra. Tidigare andrahandsupplåtelser vägs in bara om de skett i betydande omfattning. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor. Lydelse enligt Lag (2026:776).

Övergångsbestämmelserna lag om ändring i bostadsrättslagen (2026:776), kontrollerad 3 oktober 2026

Ändringarna i bl.a. 7 kap. 10-11 §§ trädde i kraft 1 juli 2026. Nya 7 kap. 10 § andra stycket gäller inte upplåtelser som skett före ikraftträdandet.

7 kap. 14 § bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

Föreningen får ta ut avgift för andrahandsupplåtelse om stadgarna anger det. Avgiften får per lägenhet och år motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet, beräknat per kalendermånad vid del av år.

7 kap. 18 § 1 a och 2 bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

Nyttjanderätten är förverkad om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand (2), eller dröjer mer än en vecka med avgift för andrahandsupplåtelse för en bostadslägenhet (1 a).

7 kap. 20 § första och andra stycket bostadsrättslag (1991:614), kontrollerad 3 oktober 2026

Bostadsrättshavaren får inte sägas upp för otillåten andrahandsupplåtelse om rättelse görs så snart som möjligt efter tillsägelse, eller om hen så snart som möjligt ansöker hos hyresnämnden och får ansökan beviljad.

6 kap. 1 och 2 §§ privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

Vid uthyrning från en privatperson får hyresgästen alltid säga upp ett tidsbestämt avtal, och ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp, till ett månadsskifte tidigast tre månader från uppsägningen. Lagen gäller från 1 juli 2026; äldre avtal följer lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad.

6 kap. 7 § privatuthyrningslag (2026:772), kontrollerad 3 oktober 2026

Uppsägningen ska vara skriftlig, men hyresgästen får säga upp muntligt om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande. Uppsägningen har skett när mottagaren har tagit emot den.

1 § lag om uthyrning av egen bostad (2012:978), kontrollerad 3 oktober 2026

Lagen gäller när någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, men inte andrahandsuthyrning av hyresrätt. Hyrs fler än en lägenhet ut gäller lagen bara den första. I övrigt gäller 12 kap. jordabalken. Gäller avtal som ingicks före 1 juli 2026; nyare avtal följer privatuthyrningslagen (2026:772).

3 och 3 a §§ lag om uthyrning av egen bostad (2012:978), kontrollerad 3 oktober 2026

Avtalet gäller tills vidare om inte bestämd tid avtalas; ett tidsbestämt avtal får också sägas upp i förtid. Hyresgästen säger upp till månadsskifte tidigast en månad efter uppsägningen, hyresvärden tidigast tre månader efter om inte längre tid avtalats. Hyresgästen har ingen rätt till förlängning eller till nytt avtal enligt 12 kap. 46 a § jordabalken. Gäller avtal som ingicks före 1 juli 2026; nyare avtal följer privatuthyrningslagen (2026:772).

4 § lag om uthyrning av egen bostad (2012:978), kontrollerad 3 oktober 2026

Vid tvist fastställer hyresnämnden hyran till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden (skälig avkastningsränta på marknadsvärdet) och driftskostnaderna, om inte 12 kap. 55 § ger högre; aldrig högre än avtalet. Ändring begärs skriftligt hos motparten först. Gäller avtal som ingicks före 1 juli 2026; nyare avtal följer privatuthyrningslagen (2026:772).

42 kap. 30 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026

Ersättning när en privatbostad eller en hyresrätt upplåts ska tas upp. Utgifterna dras inte av; i stället görs avdrag med 40 000 kr per år och bostad, plus avdrag enligt 31 §. Avdraget får inte vara högre än intäkten.

42 kap. 31 § inkomstskattelag (1999:1229), kontrollerad 3 oktober 2026

Vid uthyrning av bostadsrätt dras den del av avgiften som avser den upplåtna delen av (utan kapitaltillskott); vid hyresrätt den del av hyran som avser den upplåtna delen; vid privatbostadsfastighet 20 procent av intäkten.

Hittat fel? Mejla hej@webraketen.se och skriv vad som är fel på sidan.

Fråga

Fråga guiden

Vanliga frågor